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jeudi, 23 janvier, 2020
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Repères économiques

Logement : la situation empire, comment y remédier ?

16 septembre 2019 à 9 h 00 min

La politique du logement dans notre pays demeure l’une des plus controversées et de loin très mal comprise par la vaste majorité des responsables, des analystes et des citoyens. Elle devient l’une des plus importantes sources d’incompréhension, de friction et de frustration.

Probablement, elle continuera de l’être dans le futur tant les retards accumulés sont énormes et les anticipations créées par une communication complaisante sont immenses. De nombreux remous sociaux sont à craindre à cause des attentes créées et qui ont largement conditionné le mode de comportement des citoyens. Les politiques de logement sont très différentes dans le reste du monde, y compris chez nos voisins directs. Il est rare de responsabiliser entièrement l’Etat et déresponsabiliser totalement le citoyen comme nous le faisons à un point où les comportements dérapent, provoqués en cela par des promesses inconsidérées des pouvoirs publics.

On apprend à nos étudiants en première année des sciences économiques que face à tout problème, on commence d’abord par estimer l’offre et la demande, leur évolution et voir si on a un horizon d’équilibre sur le moyen ou le long terme. Un cas concret étudié dans les Business Schools algériennes traitait des problèmes de minoteries durant les années quatre-vingt- dix. Une simple analyse de l’offre et de la demande permettait de situer que la première est excédentaire de plus de 120% (plus de minoteries que de demande dont l’accroissement était faible (moins de 5% par an). Il fallait donc stopper les investissements à cette époque-là. L’offre et la demande permettent d’apprécier mieux les tendances et les écarts qui vont apparaître et par conséquent apprécier les gaps qui vont apparaître à leur juste valeur. On peut anticiper alors les problèmes économiques et sociaux qui vont en découler à partir de cette analyse très simple.

Appliquons l’analyse économique au secteur du logement

Bien que l’analyse soit très simple à mener pour le cas du logement, je n’ai vu aucune étude ou estimation en ce sens. La question est : vu l’offre et la demande de logement, quand pourrions-nous prétendre raisonnablement venir à bout de ce problème crucial ? L’offre veut simplement dire combien de logements – tous types confondus – peut-on construire par an en Algérie ? Même si les experts divergent sur l’offre, la marge d’erreur permet de faire des analyses qui donnent des trajectoires raisonnables.

Les chiffres divergent. On a des estimations entre 120 000 et 180 000 unités par an tous types confondus. Soyons optimistes et prenons le maximum 180 000 logements/an. Donc, chaque année on peut raisonnablement estimer construire et loger 180 000 familles en plus. On verra que même si on doublait ce chiffre, nous ne changerions pas grand-chose à la donne. L’offre est donc de 180 000 unités. La demande est de combien ? Nous avons 350 000 mariages par an dont 90% constituent des besoins en nouveau logements (315 000). Sur les quelque 6 millions d’habitations existantes, on utilise un coefficient de vétusté standard minimum de 5%, alors que le vieux bâti est dominant chez nous. Soyons toujours optimistes et disons qu’on doit renouveler uniquement 5%, c’est-à-dire encore 300 000 unités. Par ailleurs, on a au moins un déficit de 5 millions de logement au temps T à ce moment (sans compter ce qui va arriver) pour disposer d’un parc qui va loger toutes les familles algériennes.

Supposons que nous comptons le résorber sur 20 ans. Il faut construire donc en plus 250 000 sur 20 ans. Au total, nous devrions construire 865 000 logements par an sur vingt ans pour régler le problème. Or, on n’en construit qu’à peine 180 000. Voilà ce que disent l’offre et la demande. Si on a 100 000 qui se libèrent par an (décès), on reste quand même avec 765 000 à construire. Donc, chaque année le déficit s’accroît au moins de 765 000 – 180 000 = 585 000. Voilà ce que dit la loi de l’offre et de la demande. Ceci est très simple à interpréter. Le programme n’a pas d’horizon d’équilibre. Le déficit s’aggrave d’année en année et à aucun moment on ne peut combler le fossé entre le rythme de construction de logements et l’évolution des besoins. On ne pourra jamais satisfaire l’ensemble des besoins dans ce cas. Mais pourtant, les décideurs et beaucoup de citoyens croient dur comme fer que c’est juste une question de temps. Il faut laisser du temps au temps et le problème sera résolu. Grossière erreur ! La difficulté ira en s’amplifiant.

Une solution transitoire et une solution définitive

Vu la complexité du problème, il ne peut y avoir de solution simple, unique et définitive. On a toujours plusieurs alternatives avec des conséquences économiques et sociales différentes. Vu que le déficit s’accroît d’année en année, il faut trouver des solutions d’attente et une solution définitive qui va permettre de retrouver des équilibres stables. La solution provisoire permet de faire patienter les citoyens le temps que les nouvelles politiques de logement commencent à produire des effets escomptés. Aujourd’hui, il serait inévitable que chaque distribution de logements donnerait lieu à des émeutes quel que soit le mode de distribution utilisé et la bonne volonté ou la sincérité des membres des commissions.

Chaque logement terminé serait convoité par cinq ou six vrais nécessiteux, en plus de quatre ou cinq autres nantis qui veulent tromper le système. La solution provisoire serait d’inclure six vrais nécessiteux dans un tirage au sort, type hadj, pour que les gens écartés blâment plus la chance que le système. Mais ce n’est pas une solution. Ce n’est qu’un palliatif provisoire.

Pour le reste, vu la faiblesse de la productivité dans le secteur et les ressources qui seraient de plus en plus rares, le pays aurait intérêt à gagner les grands espaces des Hauts-Plateaux et du Sud pour y développer l’agriculture et un tissu dense de PME/PMI. Il serait utile de développer des constructions pas chères, type préfabriqué moderne dont le coût ne dépasse pas les un million deux cents mille dinars par unité et les concéder en location en fonction des revenus des gens. On pourrait payer la totalité des loyers pour les citoyens les plus nécessiteux.

On peut construire trois à quatre fois plus de logements qu’actuellement. De surcroît, ces logements sont de basse qualité. Les citoyens qui peuvent se procurer des logements meilleurs ne vont pas accepter d’y vivre. La demande va diminuer. L’offre va augmenter jusqu’à 500 000 unités par an. La demande va diminuer jusqu’au même niveau à peu près ou moins. On commence à résoudre progressivement le problème. On le fera d’autant plus vite qu’on encourage la construction par les crédits, la création d’entreprises par des ingénieurs sortant des universités, l’aide au loyer, etc. Ainsi, on aura un équilibre possible à moyen terme. Avec les politiques de logement actuels, il n’y aura jamais de solution. Avec des politiques rénovées, on aura plusieurs solutions possibles.


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